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次級房貸風暴的一點看法:熱錢、法律與實質利率

Sunday, August 19th, 2007

本文同時刊載於【21世紀經濟報導】

一.何謂次級房貸
次級房貸多半媒體都定義為:信用評等較差的客戶的貸款。但其實這樣的定義並不太精確,事實上許多次級房貸本質是【第二順位抵押權房屋貸款】,也就是台灣俗話的【二胎房貸】。
這類房屋貸款不一定信用評等較差,但因為是法律上所謂的第二順位抵押權,所以在法律上債權受清償的可能性較低。
有些不知所以的網友,說台灣並沒有這樣的商品,明顯是錯的!
我國民法物權編裡面就已明白規定【次順位抵押權】:
「第865條:不動產所有人,因擔保數債權,就同一不動產,設定數抵押權者,其次序依登記之先後定之。」

而當發生債務人不能履行債務時,就以該抵押之物擔保其債權,得就該物拍賣之價金為清償。清償次序就是先還第一順位抵押權人,還清了還有剩才再還第二順位抵押權人,再有剩,那就依序第三順位、第四順位…以此類推。
舉例來說,某甲有塊地價值5千萬台幣,拿去抵押1千萬債權,後來又跟另一家A銀行借了2千萬。假如甲無法履行債務,那這塊地拍賣後假設賣到4千萬台幣,則第一順位抵押權人可以先拿走1千萬元,之後第二順位債權人,也就是A銀行可以再拿回2千萬元;剩下的1千萬元就還是屬於甲所有。
但假如A銀行在放貸時對抵押物的價值評估錯誤,或嗣後景氣盪到谷底,該地只拍賣得1千2百萬元。則第一順位抵押權人還是可以拿走1千萬元;但A銀行就只能拿到2百萬元。
聰明的讀者可能想到:那還有沒還的1千8百萬元該怎麼辦?依法,A銀行對某甲還是有債權可以主張,請求其清償(民法第873之一條第二項後段)。
至此,我們自問:次順位抵押權的貸款,真的是信用評等差嗎?假若某乙真有一塊價值一億元的地,分別跟兩家銀行設定抵押,各借了1千萬與2千萬。後面這享有第二順位抵押權的銀行,真的是把錢借給信貸用評等較差的對象嗎?顯然不是吧?
這種貸款也算是次級房貸的一種,但卻不一定是信用較差。
當然,我並不是否定次級房貸的信用問題;只是正確說來,並非所有的次級房貸就必然信用差,這點我想是需要釐清地。
另一方面,我先在文章之初把法律上的定義說清楚,也方便未來我們要進一步討論的主題。

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Posted in 商業評論, 法律, 經濟分析 | 1 Comment »

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